Warum man eine Immobilie niemals ohne die Finanzierung bewerten sollte
Oft wird der Vergleich zwischen einer vermieteten und einer selbst genutzten Immobilie betrachtet, ohne die Finanzierung und ihre Auswirkungen auf das Vermögen ausreichend zu berücksichtigen. In diesem Artikel gehe ich auf die unterschiedlichen Aspekte ein: Was spricht für eine vermietete Immobilie, was für eine selbst genutzte Immobilie und welche Rolle spielt die Finanzierung? Besonders die Kombination aus Finanzierung, Rendite, Inflation und Verschuldung kann einen erheblichen Einfluss auf die langfristige Vermögensentwicklung haben.
1. Ist eine Immobilie als Investment sinnvoll?
Bei einer Immobilie als Investment sind aus meiner Sicht insbesondere die Finanzierbarkeit und die erzielbare Rendite entscheidend. In einem diversifizierten Portfolio ist für mich die Finanzierbarkeit ein wichtiger Punkt, wenn es um den Immobilienanteil geht.
Es kann beispielsweise sinnvoll sein, eine neuere oder bereits modernisierte Immobilie in guter Lage zu kaufen, wenn man sich möglichst wenig um die Immobilie kümmern möchte. Alternativ kann eine Hausverwaltung die laufende Verwaltung übernehmen. Beides erhöht jedoch die laufenden Kosten und kann die erzielbare Rendite reduzieren. Gleichzeitig sind Immobilien in guten Lagen häufig entsprechend teuer.
Ob eine Immobilie sinnvoll in das eigene Portfolio passt, hängt deshalb nicht allein von der Immobilie selbst ab. Auch die persönliche finanzielle Situation, die Finanzierungsmöglichkeiten, der gewünschte Aufwand und die Größe des gesamten Portfolios spielen eine Rolle.
2. Eine Immobilie ist nicht einfach mit einem Welt-ETF vergleichbar
Der direkte Vergleich zwischen einem Welt-ETF und einer Immobilie anhand einer durchschnittlichen Rendite greift zu kurz. Bei Immobilien können sich die Ergebnisse je nach Kaufpreis, Lage, Miete, Finanzierung, Instandhaltung und Eigenkapitaleinsatz erheblich unterscheiden.
Wer eine Immobilie sorgfältig analysiert und einen guten Kaufpreis erzielt, kann eine hohe Eigenkapitalrendite erreichen. Umgekehrt kann ein zu hoher Kaufpreis oder eine ungünstige Finanzierung die Eigenkapitalrendite deutlich reduzieren oder sogar negativ werden lassen.
Für mich ist eine Immobilie deshalb eher mit einer Einzelaktie vergleichbar als mit einem breit diversifizierten Index: Man muss das einzelne Investment bewerten, sich auf die Suche nach einem passenden Objekt machen und gegebenenfalls auf einen guten Deal warten. Der Immobilienmarkt bietet dabei eine sehr große Anzahl unterschiedlicher Wohnungen und Häuser, die sich hinsichtlich Preis, Lage und Zustand stark unterscheiden.
3. Vermietete oder selbst genutzte Immobilie?
Bei einem rein finanziellen Vergleich kann eine vermietete Immobilie in Deutschland steuerliche Vorteile gegenüber einer selbst genutzten Immobilie haben. Bei einer vermieteten Immobilie können bestimmte Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden, beispielsweise die Gebäudeabschreibung (AfA) und – bei entsprechendem Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften – Finanzierungskosten. Welche Kosten tatsächlich steuerlich berücksichtigt werden können, hängt jedoch vom Einzelfall ab.
Ein Nachteil einer vermieteten Immobilie ist der zusätzliche Verwaltungsaufwand, insbesondere wenn man die Immobilie selbst verwaltet. Diese Aufgaben können gegen eine Gebühr an eine Hausverwaltung abgegeben werden. Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf einer bereits verwalteten Immobilie, bei der man sich stärker auf die übergeordneten Entscheidungen konzentriert.
Die selbst genutzte Immobilie ist dagegen häufig stärker mit persönlichen Bedürfnissen und Lebensplanung verbunden. Ein wesentlicher Vorteil ist die freie Gestaltung der eigenen Wohnsituation. Gleichzeitig kann auch hier die Finanzierung eine wichtige Rolle für die langfristige Vermögensentwicklung spielen. Steuerliche Vorteile einer vermieteten Immobilie stehen bei der selbst genutzten Immobilie allerdings nur eingeschränkt oder gar nicht zur Verfügung.
4. Der wichtigste Punkt: Finanzierung, Rendite und Inflation
Ein entscheidender Punkt bei der Immobilienbewertung ist die Finanzierung. Häufig wird eine Immobilie mit anderen Anlageklassen verglichen, ohne gleichzeitig zu betrachten, wie sich die Finanzierung und die Inflation auf das investierte Eigenkapital auswirken.
Inflation wirkt sich nicht nur auf den Wert einer Immobilie aus, sondern auch auf die reale Last einer nominal festgeschriebenen Schuld. Vereinfacht gesagt: Wenn Preise und Einkommen langfristig steigen, verliert ein unveränderter nominaler Schuldbetrag an Kaufkraft. Eine Schuld von 100.000 € entspricht bei einer Inflation von 2 % nach einem Jahr real ungefähr 98.000 € in heutiger Kaufkraft – vereinfacht betrachtet und ohne Berücksichtigung von Zinsen, Tilgung oder weiteren Veränderungen.
Genau hier liegt ein wesentlicher Hebel der Immobilienfinanzierung. Eine langfristige Finanzierung kann dazu führen, dass die Immobilie mit einem hohen Anteil Fremdkapital erworben wird, während die nominale Schuld über die Zeit durch Inflation real an Gewicht verliert. Das bedeutet allerdings nicht, dass möglichst hohe Schulden automatisch sinnvoll sind.
5. Beispiel: Finanzierung einer vermieteten Immobilie
Nehmen wir vereinfacht an, eine Immobilie kostet 100.000 € und wird vollständig fremdfinanziert. Steigt der Wert der Immobilie innerhalb eines Jahres beispielsweise auf 102.000 €, während die nominale Schuld zunächst unverändert bleibt, verändert sich das Verhältnis zwischen Immobilienwert und Schuld.
Gleichzeitig reduziert eine Inflation von 2 % die reale Kaufkraft der nominalen Schuld. Bei einer solchen Betrachtung sollte man jedoch immer auch den Kreditzins, die tatsächliche Tilgung, Instandhaltungskosten, Steuern, Leerstand und weitere laufende Kosten berücksichtigen.
Bei einer vermieteten Immobilie ist zusätzlich entscheidend, ob die Mieteinnahmen die laufenden Kosten und die Finanzierung ausreichend abdecken. Bei einem guten Immobilieninvestment sollte nach Berücksichtigung der relevanten Kosten ausreichend Spielraum für Rücklagen und zukünftige Modernisierungen vorhanden sein.
6. Selbst genutzte Immobilie: Die Finanzierung muss zum Einkommen passen
Bei einer selbst genutzten Immobilie funktioniert der gleiche grundlegende Mechanismus hinsichtlich der Inflation. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass die Finanzierung nicht durch Mieteinnahmen getragen wird, sondern aus dem eigenen Einkommen bezahlt werden muss.
Deshalb muss ein sinnvoller Ausgleich zwischen Tilgung, Zinsbelastung, Einkommen, laufenden Ausgaben und Rücklagen gefunden werden. Die maximal tragbare Verschuldung wird hier wesentlich durch das verfügbare Einkommen und die persönliche finanzielle Situation begrenzt.
7. Können Schulden das Vermögen schützen?
Wenn man die Zusammenhänge verstanden hat, wird deutlich, warum langfristige Fremdfinanzierung unter bestimmten Voraussetzungen zur Vermögensstruktur beitragen kann. Besonders in einer Phase hoher Inflation kann eine nominal festgeschriebene Schuld real an Wert verlieren.
Nehmen wir erneut eine Schuld von 100.000 € an und unterstellen vereinfacht eine Inflation von 10 % über zwei Jahre. Die reale Kaufkraft dieser nominal unveränderten Schuld würde dann ungefähr 82.600 € entsprechen. Rein rechnerisch hätte die Inflation damit rund 17.400 € der realen Schuldenlast aufgezehrt.
Dieses Beispiel zeigt den möglichen Effekt, bedeutet aber nicht, dass jede Verschuldung in einer Inflationsphase vorteilhaft ist. Entscheidend sind insbesondere der Kreditzins, die Zinsbindung, die Tilgung, der Wert des finanzierten Vermögens und die Fähigkeit, den Kredit dauerhaft zu bedienen.
8. Mietnomaden, Leerstand und Schäden: Wie viel Risiko steckt wirklich darin?
Bei vermieteten Immobilien werden häufig Risiken wie Mietnomaden, Leerstand oder Beschädigungen genannt. Diese Risiken existieren tatsächlich und sollten bei der Kalkulation berücksichtigt werden. Gleichzeitig kann ein Vermieter einen Teil dieser Risiken durch eine sorgfältige Auswahl und Verwaltung reduzieren.
Bei der Mieterauswahl sollte man sich ausreichend Zeit nehmen, Unterlagen prüfen und einen persönlichen Eindruck gewinnen. Dabei geht es nicht nur um Beruf oder Einkommen, sondern auch um Zuverlässigkeit, Kommunikation und den allgemeinen Eindruck im Umgang miteinander. Natürlich kann auch eine sorgfältige Auswahl keine Garantie dafür geben, dass es später nicht zu Problemen kommt.
Auch eine modernisierte und gepflegte Wohnung kann dabei helfen, die gewünschte Zielgruppe anzusprechen. Aus meiner Sicht sollte man deshalb sinnvolle Investitionen in eine Immobilie nicht ausschließlich danach beurteilen, ob sich die Kosten kurzfristig vollständig über eine höhere Miete amortisieren.
Eine Modernisierung kann neben möglichen höheren Mieteinnahmen auch andere Effekte haben: Sie kann die Attraktivität der Wohnung erhöhen, den Zustand der Immobilie verbessern und langfristig zum Werterhalt beitragen. Ob sich eine konkrete Maßnahme lohnt, sollte trotzdem immer anhand der Kosten, des erwarteten Nutzens und der rechtlichen sowie steuerlichen Rahmenbedingungen geprüft werden.
Fazit: Eine Immobilie beginnt mit der Finanzierung
Immobilien und die damit verbundene Finanzierung können einen wichtigen Beitrag zum Vermögensaufbau und zur Diversifikation leisten. Dabei sollte man nicht nur den Immobilienwert betrachten. Ebenso wichtig sind Kaufpreis, Eigenkapital, Kreditzins, Tilgung, laufender Cashflow, Instandhaltung, Steuern und die langfristige Wirkung der Inflation.
Vor dem Kauf sollte deshalb klar sein, welches Ziel mit der Immobilie verfolgt wird: Soll sie selbst genutzt oder vermietet werden? Wie viel Verwaltungsaufwand möchte man übernehmen? Wie hoch darf die monatliche Belastung sein? Und wie passt die Immobilie in das bestehende Gesamtportfolio?
Für mich ist die Finanzierung dabei einer der entscheidenden Punkte. Eine Immobilie sollte nicht isoliert betrachtet werden, sondern als Kombination aus Sachwert, Fremdkapital, laufenden Einnahmen und Ausgaben. Erst wenn alle diese Faktoren zusammen betrachtet werden, lässt sich beurteilen, ob ein Objekt zum eigenen Vermögensaufbau passt.